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La Société immobilière ou société de patrimoine en Belgique : définition, avantages, inconvénients

La raison d’être d’une société immobilière ou de patrimoine ? Gérer avec sérénité un patrimoine mobilier ou immobilier et réaliser des économies d’impôts. Sans existence juridique réelle, ce type de société peut prendre la forme d’une SA, d’une SRL, ou d’autres formats prévus par la loi belge.

Atouts et désavantages : les experts-comptables MyFid font le point.

Définition de la Société immobilière ou de patrimoine en Belgique

Une société immobilière ou de patrimoine désigne une entreprise dont la finalité est la gestion :

  • soit d’un patrimoine mobilier (exemple : des actions)
  • soit d’un patrimoine immobilier (exemple : un appartement mis en location)

La société de patrimoine est soumise à l’impôt sur les sociétés et pas à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

⚠️  Attention : la société de patrimoine ou immobilière ne désigne pas une forme de société officielle en soi. Elle peut prendre la forme d’une SA (Société Anonyme), d’une SRL (Société à Responsabilité Limitée) ou d’un autre modèle prévu par le SPF Finances.

Les avantages de la Société immobilière

✔️ Parmi les principaux atouts de la Société de patrimoine, citons :

  1. la déduction des intérêts : avec une société de patrimoine, il est possible de déduire l’intégralité des intérêts d’un prêt hypothécaire, alors que les particuliers ne peuvent bénéficier que d’une déduction forfaitaire pour leur habitation unique
  2. l’amortissement des coûts fiscaux : en tant que propriétaire d’une société de patrimoine, vous pouvez également amortir les coûts fiscaux liés à votre habitation tels que ceux inhérents aux assurances, aux frais d’entretien ou aux frais d’enregistrement
  3. le don d’actions : une société de patrimoine peut également inclure des actions, ce qui vous permet de faire don de ces actions à vos héritiers pour éviter des droits de succession élevés

Les inconvénients de la Société immobilière

❌ Parmi les principaux désavantages de la Société de patrimoine, évoquons :

  1. une imposition potentiellement  accrue : si vous louez une habitation dans une société de patrimoine, vous serez imposé sur la base du prix réel du loyer plutôt que sur le revenu cadastral, ce qui entraînera une imposition plus importante pour les personnes physiques
  2. des ventes plus complexes : la vente d’un bien immobilier faisant partie de l’actif d’une société immobilière peut être difficile, surtout si les acheteurs potentiels sont des particuliers
  3. des frais supplémentaires : la gestion d’une société de patrimoine implique des frais, tels que les honoraires de votre comptable

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Infographie sur la Société immobilière ou de patrimoine en Belgique

Les autres formes de sociétés belges

En 2019, une réforme du droit des sociétés et des associations en Belgique a mis fin à toute une série de formes juridiques d’entreprises :

  • le Groupement d’intérêt économique
  • la SCA
  • la SCRI
  • la SCRL
  • la Société à finalité sociale
  • la Société agricole
  • la Société interne
  • la Société momentanée
  • la SPRL

⚠️  Désormais, seules six formes subsistent et peuvent vous permettre de donner naissance à votre société immobilière :

  1. la SA
  2. la SC
  3. la SComm
  4. la SNC
  5. la Société simple
  6. la SRL

La SA (Société Anonyme)

La Société Anonyme (SA) est choisie tout particulièrement par les entrepreneurs qui rencontrent des besoins importants en capitaux puisqu’avec elle, il est possible de solliciter de nouveaux capitaux extérieurs ou se lancer dans l’épargne publique.

La SA nécessite un capital minimum de 61 500 euros et offre une distinction complète entre l’entreprise et ses actionnaires ; la responsabilité de ces derniers est donc limitée à leur apport.

La SC (Société Coopérative)

La Société Coopérative (SC) doit être constituée par un minimum de trois fondateurs. Son but principal est la satisfaction des besoins et/ou le développement des activités économiques et/ou sociales de ses actionnaires ou de tiers intéressés.

Les actionnaires ne sont responsables qu’à concurrence du montant de leur apport. Les apports en nature doivent faire l’objet d’un rapport établi par un réviseur d’entreprises. La SC doit être constituée par acte authentique devant notaire.

La SComm (Société en commandite)

La Société en commandite simple (SCS) n’existe plus et a été remplacée par la Société en commandite (SComm). Cette forme d’entreprise réunit des associés commandités (s’occupant de la gestion) et des associés commanditaires (des bailleurs de fonds ne pouvant intervenir dans la gestion).

L’associé commandité est le seul à être indéfiniment et solidairement responsable sur son patrimoine des dettes et pertes de la société. Elle n’impose aucun capital minimum.

La SNC (Société en nom collectif)

Forme d’entreprise la moins réglementée, la Société en nom collectif (SNC) est un partenariat, ce qui signifie qu’elle sera dissoute en cas de décès d’un des associés, et qu’aucun associé ne peut vendre ou léguer ses actions sans l’accord des autres.

Elle ne nécessite ni acte notarié pour être créée, ni plan financier, ni capital minimum.

La Société simple

La Société simple est la seule forme de société sans personnalité juridique. De fait, elle ne peut donc pas être déclarée en faillite. Elle requiert que deux ou plusieurs personnes (les associés) conviennent oralement ou par écrit de mettre leurs apports en commun en vue de partager le bénéfice patrimonial direct ou indirect qui pourra en résulter. Les associés sont toujours tenus par une responsabilité illimitée.

La SRL (Société à responsabilité limitée)

Remplaçant la Société privée à responsabilité limitée (SPRL), la Société à responsabilité limitée (SRL) peut être constituée par une seule ou bien plusieurs personnes. Elle jouit d’une personnalité juridique propre, distincte de celle des actionnaires ou de l’actionnaire unique.

Les parts sont en principe nominatives (le propriétaire est nommément désigné et donc identifiable) et les possibilités de céder celles-ci sont limitées, sauf dispositions contraires des statuts. Il n’y a pas de minimum imposé pour les capitaux propres de départ.

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